Eine Immobilie kann wegen Lage und Bruttomiete attraktiv wirken und dennoch eine schwache Rendite oder negativen Cashflow liefern. Prüfen Sie vor dem Kauf Gesamtkosten, realistische Einnahmen, Betriebskosten, Finanzierung und künftige Investitionen.

Keine Kennzahl genügt allein. Vergleichen Sie Szenarien, legen Sie Annahmen offen und ermitteln Sie, unter welchen Bedingungen die Investition funktioniert.

Gesamte Erwerbskosten

Neben dem Kaufpreis können Handänderungssteuer, Notariat, Grundbuch, Beratung, Finanzierung und sofortige Arbeiten anfallen. Die Kosten variieren nach Kanton, Gemeinde und Transaktion.

Bruttorendite: erster Filter

Bruttorendite = jährliche Bruttomiete ÷ Kaufpreis.

Sie erleichtert den Inseratevergleich, ignoriert aber Erwerbskosten, Leerstand, Betrieb, Renovationen und Finanzierung.

Nettorendite

Nettorendite = Netto-Betriebsergebnis ÷ gesamte Erwerbskosten.

Das Netto-Betriebsergebnis umfasst üblicherweise Mieten nach Leerstand und laufenden Betriebskosten, aber vor Finanzierung und Steuern. Definieren Sie die Berechnung klar und berücksichtigen Sie Verwaltung, Versicherung, Unterhalt, nicht überwälzbare Kosten und Reserven.

Cashflow nach Finanzierung

Cashflow = Mieteinnahmen − Betriebskosten − Finanzierungszahlungen.

Er zeigt, ob die Immobilie Liquidität liefert oder zusätzliches Kapital benötigt. Zinsen und Amortisation müssen konsistent behandelt werden; Steuern werden oft separat modelliert.

Cash-on-Cash-Rendite

Cash-on-Cash = jährlicher Cashflow vor Steuern ÷ eingesetztes Eigenkapital.

Mehr Fremdkapital kann die Eigenkapitalrendite erhöhen, aber auch Zins- und Refinanzierungsrisiken.

Leerstand, Unterhalt und Reserven

Verwenden Sie erzielbare statt optimistische Mieten. Prüfen Sie Mietverträge, Zahlungsverlauf, lokale Nachfrage und Einschränkungen. Planen Sie Leerstand ein und prüfen Sie Zustandsberichte, Renovationshistorie, Protokolle und Erneuerungsfonds.

Finanzierungs-Stresstest

Modellieren Sie Zinssatz, Amortisation und Gebühren. Testen Sie höhere Zinsen, tiefere Miete, Leerstand und eine unerwartete Reparatur. Eine Investition, die nur im besten Szenario funktioniert, hat wenig Puffer.

Break-even und IRR

Die Break-even-Belegung zeigt, welcher Anteil der potenziellen Miete zur Deckung von Betrieb und Finanzierung nötig ist. Der interne Zinsfuss kann laufende Zahlungsströme und einen späteren Verkauf verbinden, reagiert aber stark auf Verkaufspreis, Kosten, Steuern und Zeitpunkt.

Beispiel

Rein illustrativ: Kaufpreis CHF 800 000, weitere Kosten und Sofortarbeiten CHF 40 000, Bruttomiete CHF 32 000. Bei CHF 8 000 Leerstand und Betriebskosten beträgt das Netto-Betriebsergebnis CHF 24 000.

  • Bruttorendite: 32 000 ÷ 800 000 = 4,0 %.
  • Nettorendite: 24 000 ÷ 840 000 ≈ 2,9 %.
  • Bei CHF 21 000 Zins und Amortisation beträgt der Cashflow vor Steuern CHF 3 000.

Das Beispiel ist keine Ergebnisprognose.

Checkliste

  • Gesamte Erwerbskosten
  • Realistische Miete und Leerstand
  • Betriebskosten und Investitionsreserve
  • Nettorendite und Cashflow
  • Eigenkapital, Zins und Refinanzierung
  • Negativ- und Verkaufsszenarien
  • Rechtliche, steuerliche und technische Due Diligence

Wie Valory unterstützt

Valory Deals hilft vor dem Kauf beim Vergleich von Erwerbs-, Finanzierungs- und Betriebsannahmen. Valory Properties unterstützt danach die Überwachung tatsächlicher Einnahmen, Ausgaben, Hypotheken, Dokumente und Projekte.

Fazit

Die Bruttorendite ist nur der Anfang. Kombinieren Sie Nettorendite, Cashflow, Leerstand, Unterhalt, Verschuldung und Negativszenarien, bevor Sie über Kauf und Bedingungen entscheiden.

Dieser Inhalt dient allgemeinen Informationszwecken und stellt keine Rechts-, Steuer-, Finanz- oder Anlageberatung dar. Regeln und Ergebnisse können je nach Immobilie, Rechtsordnung und persönlicher Situation variieren.