Eine Wohnung zur Vermietung in der Schweiz zu kaufen, ist mehr als die Wahl einer beliebten Lage oder einer attraktiven Bruttorendite. Entscheidend sind die gesamten Erwerbskosten, erzielbare Miete, Gebäudezustand, Finanzierung und Risiken nach dem Kauf.

Die Schweiz besteht aus lokalen Immobilienmärkten. Preise, Mieten, Leerstand, Steuern, Angebot und Mietnachfrage können sich von Gemeinde zu Gemeinde stark unterscheiden. Diese Checkliste hilft bei der Beurteilung eines konkreten Angebots.

1. Anlageziel definieren

Klären Sie, ob Cashflow, langfristiger Werterhalt, mögliche Wertsteigerung, spätere Eigennutzung oder Diversifikation im Vordergrund steht. Das Ziel bestimmt Lage, Wohnungsart, Finanzierung und tragbares Risiko.

2. Gesamte Erwerbskosten berechnen

Neben dem Kaufpreis können je nach Kanton, Gemeinde und Transaktion Notariats- und Grundbuchkosten, Handänderungssteuer oder andere Abgaben, Finanzierung, Vermittlung oder Beratung, sofortige Arbeiten sowie Kosten einer Leerstands- oder Vermietungsphase anfallen. Holen Sie eine transaktionsbezogene Kostenschätzung ein und klären Sie, wer welche Kosten trägt.

3. Miete, Rendite und Cashflow testen

Bruttorendite = jährliche Bruttomiete ÷ Kaufpreis.

Nettorendite = Netto-Betriebsergebnis ÷ gesamte Erwerbskosten.

Cashflow = Mieteinnahmen − Betriebskosten − Finanzierungszahlungen.

Rechnen Sie mit erzielbarer statt optimistischer Miete, realistischem Leerstand und eigentümerseitigen Kosten wie Verwaltung, Versicherungen, nicht überwälzbaren Nebenkosten, Unterhalt und Reserven. Testen Sie auch Leerstand, tiefere Miete, unerwartete Reparaturen und höhere Zinsen bei der Hypothekarverlängerung.

4. Den lokalen Markt prüfen

Analysieren Sie für Quartier und Gemeinde Preisentwicklung, Mietniveau und Nachfrage, Leerstand, Arbeitsplätze, Bevölkerung, Verkehrsanbindung, Neubau, Zonenplanung und Infrastrukturprojekte. Das Bundesamt für Statistik veröffentlicht Daten zu Wohnimmobilienpreisen. Kantonale und kommunale Statistik- und Planungsstellen können lokale Details liefern. Vergleichen Sie nur Daten mit gleicher Methode und Referenzperiode.

5. Das Gebäude und die Stockwerkeigentümergemeinschaft prüfen

Bei Stockwerkeigentum können Gebäude und Gemeinschaft die Wirtschaftlichkeit wesentlich beeinflussen. Fordern Sie Reglement, Protokolle, Jahresrechnung, Budget, Erneuerungsfonds, geplante oder beschlossene Arbeiten, Sonderbeiträge, Streitigkeiten, Zustands- und Energieinformationen sowie relevante Bewilligungen an. Trennen Sie laufende Kosten von grösseren Investitionen.

6. Mietrechtliche und rechtliche Due Diligence

Bei einer vermieteten Wohnung prüfen Sie Mietvertrag, Miete, Kaution, Nebenkosten und rechtmässig verfügbare Zahlungsinformationen. Klären Sie Kündigungsfristen und praktische Grenzen bei Miete oder Nutzung. Prüfen Sie auch Eigentumsstruktur, zulässige Nutzung, Dienstbarkeiten und Verpflichtungen. Miet-, Steuer- und Eigentumsregeln können nach Kanton, Gemeinde und persönlicher Situation variieren.

7. Finanzierungsvarianten vergleichen

Der aktuelle Hypothekarzins allein genügt nicht. Modellieren Sie Eigenkapital, Zins, Amortisation, Gebühren, Laufzeit und Refinanzierungsrisiko – auch mit höheren Zinsen oder tieferer Miete. Der Finanzstabilitätsbericht der SNB bietet Marktkontext, ersetzt aber weder die konkrete Offerte noch die individuelle Tragbarkeit.

8. Checkliste vor dem Angebot

  • Sind die gesamten Erwerbskosten berechnet?
  • Ist die erwartete Miete lokal belegt?
  • Sind Nettorendite und Cashflow mit klaren Annahmen berechnet?
  • Sind Leerstand, tiefere Miete, Reparaturen und höhere Zinsen getestet?
  • Sind Gebäude- und Gemeinschaftsunterlagen geprüft?
  • Sind Nachfrage, Leerstand und künftiges Angebot beurteilt?
  • Sind Mietvertrag, Nutzung und zentrale Rechtsdokumente geprüft?

Wie Valory unterstützt

Valory Deals hilft vor dem Kauf, Preis, Finanzierung, Kosten, Rendite und Negativszenarien zu vergleichen. Nach dem Kauf hilft Valory Properties bei der Organisation von Mietverträgen, Hypotheken, Ausgaben, Projektdokumenten und Performanceinformationen.

Fazit

Beurteilen Sie eine Mietwohnung als vollständige Anlage, nicht allein nach Preis, Postleitzahl oder Bruttorendite. Verbinden Sie lokale Recherche mit einem realistischen Finanzmodell sowie technischer, mietrechtlicher und rechtlicher Due Diligence.

Dieser Inhalt dient allgemeinen Informationszwecken und stellt keine Rechts-, Steuer-, Finanz- oder Anlageberatung dar. Regeln und Ergebnisse können je nach Immobilie, Rechtsordnung und persönlicher Situation variieren.