Rendite, Cashflow, IRR und DSCR beantworten unterschiedliche Fragen. Eine einzelne attraktive Kennzahl sollte nie allein über eine Investition entscheiden.
Die wichtigsten Formeln
Bruttorendite = jährliche Bruttomiete ÷ Kaufpreis. Sie eignet sich für den ersten Vergleich, berücksichtigt aber weder Leerstand noch Erwerbskosten, Betriebskosten oder Finanzierung. Nettorendite = Netto-Betriebsergebnis ÷ gesamte Erwerbskosten.
Cashflow = Mieteinnahmen − Betriebskosten − Finanzierungszahlungen. Die IRR verbindet laufende Zahlungsströme mit einem angenommenen Verkauf. DSCR = Netto-Betriebsergebnis ÷ Schuldendienst.
Beispiel
Bei CHF 36 000 Miete, CHF 2 000 Leerstand und CHF 10 000 Betriebskosten beträgt das Netto-Betriebsergebnis CHF 24 000. Bei CHF 20 000 Schuldendienst beträgt der DSCR 1,2 und der Cashflow vor Steuern CHF 4 000. Eine Reparatur von CHF 3 000 reduziert ihn auf CHF 1 000.
Bei CHF 600 000 Kaufpreis und CHF 30 000 Erwerbskosten beträgt die Bruttorendite 6,0 %. Die Nettorendite beträgt CHF 24 000 ÷ CHF 630 000, also rund 3,8 %. Der Vergleich zeigt, weshalb die Bruttorendite allein irreführend sein kann.
Häufige Fehler
- Optimistische Miete ohne lokale Belege.
- Leerstand und Ausfälle ignorieren.
- Erwerbskosten nicht einrechnen.
- Vor- und Nachsteuerzahlen mischen.
- Ungeprüften Verkaufspreis annehmen.
Wie Valory unterstützt
Valory Deals unterstützt den Vergleich von Erwerb und Finanzierung vor dem Kauf. Valory Properties hilft danach, Prognosen mit tatsächlichen Einnahmen, Ausgaben und Projekten zu vergleichen.
Dieser Inhalt dient allgemeinen Informationszwecken und stellt keine Rechts-, Steuer-, Finanz- oder Anlageberatung dar. Definitionen und Ergebnisse können je nach Immobilie, Rechtsordnung und persönlicher Situation variieren.