Le rendement, le cash-flow, le TRI et le DSCR répondent à des questions différentes. Aucun chiffre isolé ne devrait décider d’un investissement.

Les formules essentielles

Rendement brut = loyer annuel brut ÷ prix d’achat. Il sert au premier tri, mais ignore vacance, coûts d’acquisition, charges et financement. Rendement net = revenu opérationnel net ÷ coût total d’acquisition.

Cash-flow = revenus locatifs − charges d’exploitation − paiements de financement. Le TRI intègre les flux périodiques et une valeur de revente supposée. Le DSCR = revenu opérationnel net ÷ service de la dette.

Exemple

Avec CHF 36 000 de loyers, CHF 2 000 de vacance et CHF 10 000 de charges, le revenu net est CHF 24 000. Avec CHF 20 000 de dette annuelle, le DSCR est 1,2 et le cash-flow avant impôts CHF 4 000. Une réparation de CHF 3 000 le réduit à CHF 1 000.

Pour un prix de CHF 600 000 et CHF 30 000 de frais d’acquisition, le rendement brut est de 6,0 % ; le rendement net est CHF 24 000 ÷ CHF 630 000, soit environ 3,8 %. Cette différence montre les limites du rendement affiché.

Erreurs fréquentes

  • Utiliser un loyer sans vérification locale.
  • Oublier vacance et impayés.
  • Exclure les frais d’acquisition.
  • Mélanger chiffres avant et après impôts.
  • Utiliser une valeur de revente non testée.

Comment Valory peut aider

Valory Deals aide à comparer acquisition et financement avant l’achat. Valory Properties permet ensuite de comparer les projections aux revenus, dépenses et projets réels.

Ce contenu est fourni à titre informatif général et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal, financier ou en investissement. Les définitions et résultats peuvent varier selon le bien, la juridiction et la situation individuelle.