Rendimento, cash flow, IRR e DSCR rispondono a domande diverse. Nessun numero isolato dovrebbe determinare da solo un investimento.

Le formule principali

Rendimento lordo = affitto lordo annuo ÷ prezzo d’acquisto. È utile per un primo confronto, ma ignora sfitto, costi d’acquisto, spese e finanziamento. Rendimento netto = reddito operativo netto ÷ costo totale di acquisizione.

Cash flow = redditi locativi − costi operativi − pagamenti finanziari. L’IRR combina flussi periodici e un valore di vendita ipotizzato. DSCR = reddito operativo netto ÷ servizio del debito.

Esempio

Con CHF 36 000 di affitti, CHF 2 000 di sfitto e CHF 10 000 di costi, il reddito operativo netto è CHF 24 000. Con CHF 20 000 di servizio del debito, il DSCR è 1,2 e il cash flow ante imposte CHF 4 000. Una riparazione di CHF 3 000 lo riduce a CHF 1 000.

Con prezzo di CHF 600 000 e CHF 30 000 di costi d’acquisto, il rendimento lordo è 6,0%; quello netto è CHF 24 000 ÷ CHF 630 000, circa 3,8%. La differenza mostra perché il rendimento pubblicizzato può essere fuorviante.

Errori comuni

  • Usare un affitto ottimistico senza verifiche.
  • Ignorare sfitto e mancati pagamenti.
  • Escludere i costi di acquisizione.
  • Mescolare cifre ante e post imposte.
  • Usare un valore di vendita non verificato.

Come aiuta Valory

Valory Deals aiuta a confrontare acquisto e finanziamento prima dell’acquisizione. Valory Properties consente poi di confrontare previsioni con entrate, spese e progetti effettivi.

Questo contenuto è fornito a scopo informativo generale e non costituisce consulenza legale, fiscale, finanziaria o d’investimento. Definizioni e risultati possono variare in base all’immobile, alla giurisdizione e alla situazione individuale.