Un software per l’analisi degli investimenti immobiliari dovrebbe rispondere a una domanda concreta: un immobile è sostenibile con un prezzo, un affitto e costi di finanziamento realistici? Le ipotesi devono essere visibili, gli scenari confrontabili e i dati collegabili ai documenti. Il software non sostituisce la due diligence legale, tecnica, fiscale o finanziaria.

Partire dalla decisione

Definite prima l’obiettivo: valutare un prezzo, confrontare due appartamenti, testare una ristrutturazione o stimare il capitale proprio necessario. Ogni domanda richiede dati diversi.

Cosa dovrebbe includere il modello

Costo totale di acquisizione

Considerate prezzo, notaio e registro fondiario, eventuali imposte, costi di finanziamento, intermediazione, lavori immediati e costi di messa a reddito. Un appartamento da CHF 700 000 con CHF 50 000 di lavori non è un investimento di soli CHF 700 000.

Entrate e costi operativi

Usate un affitto realizzabile e includete sfitto, rischio d’insolvenza, costi a carico del proprietario, assicurazioni, amministrazione, manutenzione e riserve. Separate i costi ricorrenti dai lavori importanti.

Finanziamento e rendimenti

Confrontate capitale proprio, ipoteca, interessi, ammortamento e rifinanziamento. Esaminate rendimento lordo, netto, cash flow, rendimento del capitale proprio o IRR. Nessun indicatore garantisce una performance.

Esempio illustrativo

L’appartamento A costa CHF 700 000, genera CHF 30 000 di affitto annuo e richiede CHF 50 000 di lavori. L’appartamento B costa CHF 760 000, genera CHF 32 000 e richiede CHF 10 000 di lavori. Il confronto prezzo/affitto può favorire A, ma includendo costi, riserve, sfitto e finanziamento B può risultare più solido.

Domande da porre

  • Le ipotesi sono visibili e modificabili?
  • Si possono confrontare scenari base e negativi?
  • I documenti sono collegati ai dati?
  • Si possono confrontare in seguito risultati reali e modello iniziale?
  • I dati possono essere esportati?

Come aiuta Valory

Valory Deals aiuta a confrontare costi, finanziamento, rendimenti e rischi prima di decidere se e a quali condizioni acquistare. Dopo l’acquisto, Valory Properties aiuta a organizzare documenti, spese, ipoteche e progetti per confrontare i risultati reali con la decisione iniziale.

Questo contenuto è fornito a scopo informativo generale e non costituisce consulenza legale, fiscale, finanziaria o d’investimento. Regole e risultati possono variare in base all’immobile, alla giurisdizione e alla situazione individuale.